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大股东连续5日增持,中海地产价值重估开启?


admin| 更新时间:2021-05-31 14:15|点击数:未知

尽管房价、地价不断上涨,地产股的估值却跌至了近10年低点。中国海外发展(以下简称中海)这家中国最会赚钱的房企也不例外。

截至5月18日收盘,中海的市净率仅为0.55倍,几近折半,跑输了同类内房股龙湖、华润等。股价的疲软,让中海母公司中国海外集团也忍不住出手了。

5月10日至14日,中国海外集团连续5日增持中海,向市场传达对这家公司的信心。

中海,这家唯一净利润超400亿的房企,价值被严重低估了吗?它的未来又会怎样?事实上,中海今年以来表现颇为进取,无论是投资拿地还是转型运营,都与它昔日温吞、低调的风格有了明显区别。

而今年的房地产市场,无疑将给中海这样的资金充裕、稳健经营的房企带来更多机会。

跑输华润龙湖

作为稳健派房企的代表,中海股价去年至今走出了一波诡异的曲线。

去年初,中海的股价一度达到29.6港币每股,市值突破3000亿港元,短暂地成为香港内房股市值第一。但随后至今一年多的时间里,中海股价却接连下挫,至今年初一度跌到14.92港元每股,较高点下滑49.62%,几近腰斩。

从基本面看,中海2020年的财报仍然不错。2020年,中海实现收入1857.9亿元,同比增长13.5%;毛利率为30.05%,净利润率为23.6%;归属股东净利润439亿元,同比增长5.5%。

在财报出炉的第二天,中海收涨6.34%。随后两个月中海股价有所回升,但仍较高点低了三成。截至5月18日收盘,中海的市盈率为4倍,市净率为0.55倍。

年报显示,中海的资产负债率为60.14%。市净率0.55倍意味着,从账面上来说,中海在把把所有资产卖了,还清债务后,投资者手上还能分到钱。

一名中海的长期投资者也不由感叹,中海的地八成都在一二线城市,这股价是说中海半价卖地了么?

而翻开中海的历史K线,连续下跌跌幅超过50%的次数并不多。自中海1992年上市以来,中海的股价腰斩的也仅有1997年-1998年、2007年-2008年,而这两个时间段都发生了金融危机。

中海怎么了?除开行业整体股价走弱之外,中海去年遭机构减持是主因。

华尔街见闻查阅中海的机构持仓发现,外资机构投资者在中海的持仓一直在下降。最为典型的是摩根大通,不少外资机构通过该银行持有中海。在去年上半年,摩根大通持有中海的股份还高达9.65%,持股比例仅次于中海大股东中国建筑以及二股东中信集团。

但截至2021年5月,摩根大通持有中海的股票比例已下降至4.5%,大幅减持。相比一年前,中海的前十大机构持股比例总额下滑3个百分点,机构对中海的持仓更加分散。

随着这些机构的减持,中海的股价也随之下跌。

过去一年,内房股稳健型房企中,华润置地、龙湖集团的股价表现则优于中海。尽管在销售等多个指标上,华润与龙湖与中海仍存在差距,但在市值上,这两家公司均超过中海几百亿港币。龙湖集团甚至还保持着11.9倍市盈率。

中海是否被严重低估?市场中不乏看好中海的资金。去年11月,中誉集团在公开市场收购中海85万股股份,总代价约为1620万港元。

随后在11月底,中海发布中海第二期股权激励计划,授出2.8584亿股股份期权予约1131名中高层员工,每股认购价为18.724港元。

资料显示,这是中海第二次推出股权激励计划。第一次推出的时间是两年前的2018年6月29日,当时中海向404名中高级管理人员授出1.07亿股股份期权。

中海的母公司中国海外集团也出手了。5月17日,中海公告称,中国海外集团于2021年5月10日至14日期间,在公开市场增持303.75万股公司股份。增持之后,中国海外集团持股升至56.08%。

中国海外集团还称,不排除于时机恰当时,在符合法律及法规下进一步增持中海股份。

价值重估之路

中海与华润、龙湖等的走势,也反映出资本市场对房企态度的分歧,投资型物业占比较高的地产股享受更高的估值溢价,可以高达40倍PE,而开发业务为主的地产股估值普遍在5倍左右。

有地产分析师指出,相比中海,龙湖、华润在物业投资型板块发展较好,有知名项目,市场认可度高,投资者也愿意给出更高的估值。

去年,华润置地、龙湖集团的租金收入分别是127.9亿元、75.8亿元。中海地产在写字楼运营方面收入为31.7亿,购物中心运营收入则为8.7亿。

在投资物业板块,中海需要进一步“破局”。事实上这一点,在几年前中海已有深度认知。

中海董事局主席颜建国曾表示,中国房地产市场大周期即将步入右侧,传统开发物业放缓、持有物业加速发展,持有物业是公司产业布局的重要战略选择。

较少为人所知的是,中海是房企中的写字楼之王,持有运营的写字楼面积位列房企第一;中海的商业购物中心寰宇城也在一些城市打响了名号。

但中海还是过于低调了,或者说做得还不够好。寰宇城已做了10年左右,却还是不如华润万象城、龙湖天街这些IP更深入人心。

接下来中海会在持有物业上发力。中海外发展副主席、执行副总裁罗亮表示,未来5年,中海在商业的收入、物业出租的租金等方面会有两位数增长。

此外,中海的投资也变得更为积极。中国海外发展副总裁郭光辉称,2020年集团新增土地权益投资预算1318亿元,2021年新增土地权益投资预算目标为1650亿。

同比增长25%的新增土地权益投资预算,相比中海往年拿地节奏激进了许多,也创下了这家稳健发展的央企地产商拿地预算的新高。

克而瑞统计,中海在今年前4个月新增土地货值672亿元,排在第6位。在近期的集中供地中,中海手握重金,表现积极。

按照中海管理层的规划,在未来五年,中海的销售规模也会按年录两位数增长。

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