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滨江自曝杭州项目净利率仅1-2%,开发商走进微利时代?


admin| 更新时间:2021-05-31 13:20|点击数:未知

编辑 | 张晓玲

首轮集中供地开发商蜂拥争抢的背后,有着不为人知的辛酸。

5月14日,滨江集团董事长戚金兴戳破了窗户纸:滨江此次在杭州拿的5块地,会“努力做到1%-2%的净利润水平。”

滨江已是杭州“富户”,过往售房均价和净利润水平都排在前列,其他开发商可想而知。

可预见的低利润水平,成为首轮集中供地最让人印象深刻的现象。

截至目前,广州、重庆、杭州、北京等城市已经进行了集中供地,总土地出让金已经突破5500亿,开发商拿地踊跃。

其中,大部分城市平均楼面价较去年有所上涨,部分热门地块拍出了高溢价率或者创纪录的自持比,甚至也出现“面粉贵过面包”的现象。与此同时,各地限价政策依然严厉,多数地块都限定了未来售价。

一面是地价上涨、一面是严格限价,两相挤压,严重蚕食了开发商的利润空间,利润率持续下行,是开发商不得不面临的共同问题。这让人不禁想起万科董事会主席郁亮的预言,房地产将越来越变成制造业了。

多城地价暗涨

出乎意料的是,首轮集中供地,地价暗涨。

杭州第一次集中供地,两日揽金1177亿元,地块平均溢价率达到26%,平均楼面价为15848元/平方米,相较去年的平均溢价率19%、平均地价 15545元/平方米有所上升,且十几个板块实际地价创了新高。

广州也有4个区域地价创了新高。其中,华润用以4.2万/平方米的折合楼面价拿下了金沙洲地块,而该板块房价不过才4万左右,面粉贵过面包。

重庆多个热门板块地价被刷新,如中央公园板块最高楼面价已达到15711元/平方米,去年才一万出头;西永板块最高成交楼面价达到12950元/平方米,比去年拍地最高楼面价高出了4248元/平方米。

北京首轮集中供地整体溢价率虽然仅为6.5%,但这次拍地规则复杂程度远超以往,虽然溢价率不高,但整体楼面价较去年全年平均水平上涨了19%,算上各种后续竞配环节,开发商的拿地成本实际上大大提高。

江苏无锡首批集中供地平均成交楼面价达到了1.35万元/平米,比2020全年上涨了30%左右,一半地块刷新了板块历史最高楼面价。

即使是土拍较冷门的吉林长春,首次集中供地平均楼面价为3199元/平米,对比去年全年楼面均价2784元/平方米,也有所上涨。

与此同时,本轮土拍多数执行了限价。如杭州新房限价较为严格,基本没涨,在地价上涨之下,开发商的利润将被削薄。

北京第一次设置了新房指导价,还要求开发商签署承诺书,从指导价格来看,基本较同区域在售商品房有约10%的价格涨幅,预计这批项目入市后房价有一轮上涨。

广州在集中供地后,传出了有可能未来施行新房指导价的消息,未来或要求新房备案价一年不准涨。在此前十多天,海珠、番禺已经率先落地新房指导价。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,集中供地后,地价并没有得到平抑,首轮集中供地地价上涨的现象需要引起足够重视,即便部分城市地价看起来没那么高,实际成本却也不低。接下来,需要关注第二轮集中供地,也就是7月份热点城市拍地能否让价格稳定。

房企利润率走低

在实际地价上涨、限价未松之下,房企本轮拿地的利润空间受限,已是定论。

滨江集团董事长戚金兴坦率地回应了这一问题。他在与投资者的交流中表示,公司融资能力强, 融资成本低,品牌影响大,在杭州拿的5快地,将“努力做到1%-2%的净利润水平。”

“滨江戚老板说的是大实话。实际上,我们拿地的下限标准也不断调低,原来可能是盈利8%,现在降到5%甚至2%,只要不亏,不然根本抢不到地,白忙活。”一家房企投拓人士称。

杭州市场的另一个老玩家绿城在本次集中土拍中颗粒无收,其高管表示,没参与是因为算不过来账,利润测算下来不超过3%。

去年滨江合约销售额1364亿元,超四分之一的销售额来自于杭州市场。在杭州,“一哥”滨江的品牌号召力、融资实力、成本管控能力均在前列。尽管大本营优势显著,但杭州地价的上涨,让滨江的利润水平受到了影响。

去年滨江的利润水平已经显著下滑,净利润35.5亿元同比下跌10.7%;净利润率12.4%,同比下降了3.5个百分点。

去年全年,滨江一共拿了30块地,其中在杭州的有21块。戚金兴表示,按投资部测算,去年拿地项目的净利率在8%左右。如果今年这批项目未来两三年结算,会进一步拉低滨江的盈利水平。

亿翰智库一位分析师表示,去年50家典型房企的平均净利润率为11.6%,较2019年降低2.3个百分点,今年在土地集中出让背景下,房企的利润空间被压缩,即使是规模房企依旧面临利润率下行的现状。

“利润率走低是全行业普遍问题,越早接受这个现实,越能尽早制定策略来应对。”一名华东房企高管对华尔街见闻表示。

对此,不少房企提出先拿地,然后向制造业学习,降本增效、精细化管理。但随着滨江把微利问题爆出来,有房企人士认为,地价上涨大环境下,降本增效收效甚微。“三费一年能降几亿就很厉害了,在地价面前只是杯水车薪。”一华东房企高管表示。

不只是杭州之于滨江,本轮多城拿地的房企都要面对低利润率的问题,卓越在北京拿的地,华润在广州金沙洲的地,利润率都是难题。

严跃进认为,在本轮集中供地中拼抢的房企,需要务实对待利润率问题,淡化盈利目标,注意后续开发成本的降低,争取做到不亏本。

那么,1-2%的利润率是否会成为普遍现象?房地产行业是否从此进入了微利时代?对此行业也有不同看法。许多全国布局的房企认为,还没有那么悲观,10%甚至更高的净利率还是能够保持的。

“房企利润率提升的关键,还是在于拿到便宜的地。”前述房企高管称。

滨江内部人士对华尔街见闻表示,会争取拓展拿地渠道,比如加强收并购;开拓杭州以外的市场,去年滨江已进入苏州、南京,并且和越秀地产合作,试图进军粤港澳大湾区。滨江希望未来总体净利润率能维持在10%以上。

长远来说,拥有旧改、城市更新资源,或者具备商业综合体勾地、产业勾地能力,以及类似融创那样拥有极强收并购的能力,不完全依靠公开招拍挂拿地,才是未来房企提升利润率的关键。

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