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一周内豪掷163亿抢地,融信的规模与利润取舍


admin| 更新时间:2021-05-31 13:34|点击数:未知

首轮集中供地,融信中国意外抢了热度。

继上周在杭州豪掷142.3亿元夺得7宗地块后,5月12日,融信成为福州首场集中供地的最大买家,以21.4亿揽下3宗地。

这是5年前融信以110亿拿下上海中兴路地块之后,又一次在公开土地市场火力全开。

规模刚过1500亿的融信,仍然在放大杠杆抢地,一方面彰显了公司的区域重仓战略,另一方面也显示了,短期内利润率不是这家公司追求的首要目标。

融信代表了一类成长型房企的做法,在规模和利润之间,更注重规模提升而牺牲了部分利润,以图破解“2000亿魔咒”。

针对杭州拿地是否能盈利的疑问,融信方面对华尔街见闻表示,融信内部设有投资决策委员会,目前拿的每一块土地都达到内部安全线要求。

冲规模逻辑

5月7日,单独拿地3块、与滨江合作拿地4块的融信,成为杭州首次集中供地中表现最抢眼的开发商。

融信单日所拿地块出让金共计达到228.5亿元(含合作部分),根据中指研究院计算,融信权益拿地金额为142.3亿元。

所拿的7个地块,每一个都达到了30%的溢价封顶,所有都有自持比例。其中萧山钱江世纪城地块自持比例最终高达29%,是当日自持比例第二高地块。

最热门的钱塘新城四堡七堡单元32号与16号两宗宅地,最终以129.23亿的总价成交,是当天的最高总价,被融信和滨江抱团拿下。

为何在明显利润很低的杭州市场,以融信为代表的开发商还在内卷抢地呢?

融信相关人士向华尔街见闻表示,对融信来说土地账其实能算得过来,“从2020年开始拿的土地,都通过了安全线的测算”。

“外界对土地投资的测算是粗略的,而现在对于房企来说,我们的测算已经到了极度细致的地步,大家都在‘算小账’。”内部人士表示。

他表示,在杭州大批量拿地是融信的一种策略。

背后的逻辑是,融信深耕杭州多年,足够熟悉,杭州市场也足够安全,能够快速入市走流量,且通过和滨江这种企业联合,能够把成本控制到极致。

此外,杭州的项目较容易找到合作方,目前都已经在谈、在引进,如果达成与央企、国企合作,能够降低资金成本。

杭州确实是融信的重仓之地。近三年来,融信的千亿销售额,三分之一都靠杭州支撑,大本营福州和上海的贡献逐渐淡化,去年融信在杭州市场实现销售482.5亿元。

另有观察人士表示,融信的这种策略,表明这家公司依然追求规模的快速增长,而对利润的要求没有那么高。

“牺牲单盘利润,计算在杭州这个深耕区域的多盘复利,也是部分房企的一种打法,虽然利润率偏低,但为了撑住规模、撑住资金链,这类房企不敢停止拿地。”杭州市场业内人士分析称。

融信一直坚持一二线高端产品战略。“一二线城市货地比一直偏低,近年来地价涨幅远超房价涨幅,如果房企仅围绕单一住宅产品发力,依赖拿地、规模、销售速度让资金转起来,就会出现战略与市场周期的不匹配,但短期无力改变。”一家TOP20房企投拓高管表示。

拆解净利率

融信中国的扬名,就始于抢拍高价土地。

2016年,融信以110.1亿夺得上海中兴路壹号地块,一拍成名;2017年融信买入78块土地,大手笔拿地让融信次年的销售额涨了一倍多,首次冲破千亿。

占比过多的高价地带来了规模,也带来了另一个结果:融信的利润率很低。2020年,融信中国营收483亿元,同比降6.14%,净利润35亿元,同比降41%,毛利率仅11%,同比降13个百分点,净利润率仅为7.23% ,同比降4.22个百分点。

这一次,融信杭州拿地的利润率将会如何?

以地价和限价房价来看,利润空间都不大。以钱江世纪城自持比例达到29%的地块为例,地块最终总价14.82亿元,平均楼面价2.73万元/平方米,刨去自持部分后的折合楼面价逼近3.9万元/平方米,提前限定未来开售最高精装修价格为4.7万元/平方米,此外还附带配建公租房1.38万平方米的条件。

亿翰智库认为,经初步估算,该宗地的房地比低于0.9。

融信和滨江合作拿下的萧政储出[2021]32号地块,突破限价封顶后,竞自持比例达到17%,拿地总价达到18.46亿元,楼面价22006元/平方米,刨去自持部分后的折合楼面价为26510元/平方米,还要配建4195平方米的公租房。

而这块地未来的毛坯房销售限价是30000元/平方米,土地成本占未来售价的比例已经接近90%。

一名业内人士表示,一二线城市的建安成本已经超过3000元/平方米,光是计算建安,项目都很难赚钱,更何况还有勘察设计、前期工程、配套、税费、营销等成本。

对此,与融信在杭州合作获取4块的滨江,提出了他们的看法。

在滨江5月14日举行的2020年业绩网上说明会中,滨江集团董事长戚金兴回答投资者提问时表示,在团队精干高效管理、公司融资能力强、融资成本低、品牌影响大的情况下,只能努力做到1%-2%的净利润水平。

一名华东房企投拓人士表示,戚金兴对投资人所说的情况,基本能反映杭州土地市场的真实利润空间,在极度狭小的利润空间下,仍在抢地的房企,基本是为了维持规模。

滨江方面则对华尔街见闻表示,1%-2%的净利润水平,是把自持部分作为成本测算的,如果不计自持影响,净利润水平在7%-8%左右。

对公司利润率偏低的问题,4月底融信管理层对投资人的解释是,低毛利项目大部分将在近两年进行结转,2020年已经消化185亿,2021年还有250亿低毛利项目,2022年还有100亿,低毛利的项目消化完后,毛利率会逐渐回升。

在本次杭州抢地后,一名投资人对华尔街见闻表示,融信至今仍在为了规模牺牲利润空间,两年后即便把上一波高价地项目消化完毕,报表中又会出现新的低毛利项目结算,这会影响到公司的市值。

作为千亿房企,融信中国总市值为88亿,市净率仅为0.42。

未来,融信想要提升市值,持久发展,除了要突破2000亿规模,利润率的提升将是关键。

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